In questa guida spieghiamo chi sono i responsabili per la manutenzione dell’impianto termico e quali sono gli obblighi previsti dalla legge.ù
La definizione di impianto termico data dalla legge n. 90/2013 ha modificato il D.lgs 192/05, affermano che l’impianto termico è Un impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore oltre che gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento.
Non sono considerati impianti termici gli scaldabagno installati negli edifici residenziali, stufe, caminetti e gli apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante.
Per quanto riguarda l’esercizio e la manutenzione dell’impianto e della centrale termica, il responsabile può essere:
-L’amministratore, se si tratta di condominio
-Il proprietario dello stabile, se non è presente l’amministratore
-Un terzo responsabile delegato dal proprietario.
L’amministratore ha il compito di informare i propri condomini su modalità, tempi di attuazione degli interventi e sui benefici economici e ambientali attesi.
L’amministratore deve comunque decidere se assumere questa responsabilità in proprio. Se decide di non farlo, deve proporre all’assemblea di condominio la nomina del terzo responsabile, cioè di un’impresa qualificata.
Il responsabile dell’impianto deve provvedere a
-Compilare e mantenere aggiornato il libretto di impianto, che deve essere a disposizione per eventuali controlli. Il libretto d’impianto è il documento di riconoscimento di ogni impianto termico. Al suo interno sono descritte le caratteristiche tecniche e, nel tempo, sono registrate le eventuali modifiche, sostituzioni di componenti e tutti gli interventi di controllo effettuati.
-Eseguire tutte le verifiche di combustione almeno una volta ogni due anni
-Garantire un’accurata manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto
-Fare le manutenzioni durante il periodo di riscaldamento almeno una volta l’anno, normalmente all’inizio.
-Effettuare gli interventi necessari per riportare i valori entro i limiti consentiti, nel caso in cui le verifiche evidenziassero un insufficiente rendimento di combustione o un’emissione oltre i limiti stabiliti dalla legge
-Sostituire la caldaia, nel caso in cui gli interventi di manutenzione dovessero risultare inefficaci.
Oltre a quanto indicato, il responsabile dell’esercizio, della manutenzione e della sicurezza di un impianto centralizzato ha anche il dovere di
-Esporre i cartelli che indicano il periodo e le fasce orarie in cui è attivo l’impianto
-Rispettare il periodo annuale e l’orario di esercizio e rispettare i limiti della temperatura ambiente
In caso di compravendita dell’abitazione, la normativa chiama in causa i vecchi proprietari per gli impianti autonomi e gli amministratori condominiali se l’impianto è centralizzato.
Se l’impianto di riscaldamento dell’immobile venduto non è conforme alla normativa, l’amministratore e il notaio potrebbero essere chiamati in causa dall’acquirente come terzi responsabili e costretti a partecipare al risarcimento del danno.
Chi è incaricato della manutenzione della caldaia deve eseguire le seguenti operazioni
-Verifica della tenuta dell’impianto a gas con ricerca ed eliminazione di eventuali dispersioni
-Controllo delle caratteristiche di ventilazione del locale e della presa d’aria
-Controllo e prova di funzionamento dei dispositivi di comando e di sicurezza relativi al gas
-Controllo della funzionalità del dispositivo, con segnalazione o sostituzione di componenti eventualmente non funzionanti
-Controllo della regolarità di accensione e funzionamento
-Pulizia del bruciatore principale e, per gli impianti a gas, del bruciatore pilota
-Pulizia dello scambiatore lato fumi
-Controllo dell’evacuazione fumi con prova di tiraggio
-Regolazione della portata termica, se necessaria
-Verificare che lo scarico della valvola di sicurezza relativa all’acqua non sia bloccato
-Controllo dell’efficienza dello scambiatore relativo all’acqua
-Controllo ed eventuale taratura del bruciatore principale
-Controllo della linea elettrica
-Compilazione del rapporto di controllo sul libretto di impianto.
Per le verifiche indicate sono necessarie le seguenti operazioni
-Verifica dello stato del manto isolante, che isola la camera di combustione dal rivestimento esterno dell’apparecchio
-Controllo della tenuta della caldaia e regolazione della combustione del bruciatore
-Sostituzione, se necessario, del generatore di calore
-Pulizia degli ugelli e della caldaia
-Pulizia e controllo dell’integrità della canna fumaria, in generale, dei tubi di scarico dei fumi
-Controllo della temperatura e analisi dei fumi che fuoriescono dal camino.
A fine lavoro, il manutentore ha l’obbligo di rilasciare una relazione della manutenzione e di compilare il libretto di impianto nelle parti pertinenti.
Nella manutenzione ordinaria non rientrano interventi quali le ispezioni dei camini e delle canne fumarie, le decalcificazioni con impiego di acidi e tutte quelle operazioni per cui la cadenza di manutenzione non è prevedibile ed è dipendente da fattori singolari. Ai sensi del D.P.R. 412/93 questo sono considerati interventi di manutenzione straordinaria e sono quindi esclusi dai contratti di manutenzione periodica se non diversamente indicato.