La compilazione dei documenti riguardanti la propria casa rappresenta un’operazione complessa per i non addetti ai lavori.
In primo luogo è necessario sapere che l’Agenzia del Territorio (o Catasto) rilascia, per ogni abitazione, la visura catastale. Questo documento contiene i dati principali di un immobile intestato a un determinato soggetto. Questi dati sono registrati presso il Catasto, che è l’archivio anagrafico di tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale.
I dati riportati in una visura catastale sono differenti a seconda che si tratti di un terreno o di una unità immobiliare. Sono suddivisi in dati identificativi e in dati di classamento.
In una visura catastale su terreni, i dati identificativi sono: Provincia, Comune, Sezione (se presente), Foglio, Particella ed eventuale Subalterno. Nei dati di classamento sono invece indicati: Qualità, Classe, Superficie, Reddito dominicale, Reddito agrario, eventuali Annotazioni e Intestatari con riportate le quote di diritto del terreno.
In una visura catastale su unità immobiliare, i dati identificativi sono: Provincia, Comune, Sezione, Foglio, Particella e Subalterno. In quelli di classamento sono riportati: Zona censuaria, Categoria catastale, Classe, Consistenza/Vani, Superficie catastale (dove presente), Rendita catastale.
Per capire come orientarsi nella lettura di una visura è meglio quindi spiegare il significato di alcune di queste voci :
Foglio: è sempre presente nella visura e mostra la parte di territorio comunale che il Catasto rappresenta nelle proprie mappe.
Particella: indica, all’interno del foglio, una parte di terreno o il fabbricato, nonché l’eventuale area di pertinenza. In genere la particella viene indicata con un numero. La visura può prevedere anche più particelle per lo stesso immobile con diversi subalterni. Ciò è dovuto al fatto che l’immobile può trovarsi su più terreni o al fatto che sono stati aggiunti vani.
Subalterno: di solito è indicato solo nel Catasto dei fabbricati e non in quello dei terreni. Il subalterno sta a indicare la singola unità immobiliare esistente su una particella. Di conseguenza, qualora un fabbricato sia composto da una sola unità immobiliare, il subalterno potrebbe mancare. Può anche accadere che a una particella corrispondano più subalterni che non hanno una rendita autonoma. Ciò accade per esempio in caso di un’abitazione con annesso giardino, in cui quest’ultimo può non avere un reddito autonomo. Si parla in tal caso di “subalterno graffato”.
Zona censuaria: non sempre è presente sulla visura. Rappresenta una parte di territorio comunale all’interno della quale il reddito dei fabbricati è uguale. Ogni zona comprende un solo Comune o solo una parte di esso, ma con caratteristiche ambientali omogenee.
Categoria: rappresenta il tipo di unità immobiliare indicata in visura. La categoria è indicata con una lettera e un numero alla quale corrispondono immobili che hanno caratteristiche diverse.
Classe: identifica il grado di redditività delle unità immobiliari appartenenti alle varie categorie. Tale parametro viene indicato con una “U” se non c’è una ripartizione in classi per quel dato fabbricato. Altrimenti viene contrassegnato con numeri che vanno da 1 a “N”, da quello con meno redditività a quello con redditività maggiore.
Consistenza: indica la dimensione dell’unità immobiliare. Si esprime in “vani” per gli uffici e le abitazioni, in metri quadrati per i negozi, i magazzini e le rimesse. Per alcuni tipi di immobili, quelli che rientrano nelle categorie speciali D ed E, non vi è l’indicazione della consistenza.
Il Catasto attribuisce un valore a ogni bene (terreno o unità immobiliare) in modo da determinare una base imponibile fiscale per il calcolo dei vari tributi: Ici, Irpef, imposte per successioni e donazioni, imposte ipotecarie e catastali. Per calcolare la rendita catastale si considerano il Comune di ubicazione di un terreno o di un immobile, la zona censuaria, la categoria, e la classe catastale. Per ottenere matematicamente la rendita catastale si effettua il rapporto tra consistenza (vani, superficie, ecc) e tariffa d’estimo.