La modifica di un contratto di locazione già registrato rappresenta un tema di grande interesse sia per i locatori, che desiderano adeguare l’accordo a nuove esigenze di gestione patrimoniale o a mutate condizioni di mercato, sia per i conduttori, che possono avere necessità di ridurre o ridefinire il canone o le modalità di godimento dell’immobile. Sebbene la locazione si collochi in un contesto giuridico ben diverso da quello della compravendita immobiliare, è comunque utile richiamare, per analogia, alcune considerazioni elaborate in merito ai contratti preliminari di vendita e alla natura delle clausole condizionali, poiché la logica che sottende la possibilità di inserire o modificare clausole in un accordo scritto non è troppo dissimile: una volta firmato, il contratto produce effetti obbligatori tra le parti, ma può essere rinegoziato e, in taluni casi, subordinato a eventi futuri e incerti, o addirittura sciolto se sopraggiungono condizioni impreviste.
Sotto il profilo puramente giuridico, così come nella compravendita immobiliare il trasferimento della proprietà si produce immediatamente con la stipula del contratto definitivo (efficacia reale), anche nella locazione esiste un momento ben preciso in cui sorge il vincolo giuridico tra locatore e conduttore, ossia al momento in cui entrambe le parti sottoscrivono l’accordo e ne concordano i principali contenuti (oggetto del contratto, canone, durata, e così via). Nondimeno, vi è la consapevolezza, comune a molti contratti di durata, che la pattuizione iniziale può risultare inadeguata, se non addirittura superata, alla luce di situazioni che emergono successivamente, come la scoperta di vizi nell’immobile, la perdita di reddito del conduttore o una mutata strategia patrimoniale del proprietario. Analogamente alla compravendita, in cui gli oneri di trattativa e i vincoli di erogazione del mutuo condizionano l’efficacia del contratto preliminare, nella locazione può rivelarsi necessario introdurre clausole, o modificarne alcune, che incidano sull’assetto economico originario.
Occorre, innanzitutto, ribadire che il contratto di locazione va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula (o, se anteriore, dalla decorrenza), pena pesanti conseguenze sanzionatorie. Una volta effettuata tale registrazione, l’accordo è pienamente valido e opponibile a terzi, ma non per questo cristallizzato in maniera irreversibile. La regola generale prevede, infatti, che ogni contratto possa essere oggetto di modifica successiva purché i suoi effetti non siano del tutto esauriti (il che accadrebbe, ad esempio, se la locazione fosse ormai scaduta e l’immobile fosse stato riconsegnato) e purché sussista un accordo tra le parti. L’esistenza di un consenso bilaterale, o anche plurilaterale se il contratto coinvolge più soggetti, è la condizione imprescindibile per poter emendare le clausole pattuite inizialmente.
La prassi di mercato dimostra che le modifiche più frequenti riguardano il canone, spesso soggetto a rinegoziazioni per adeguarlo alle condizioni di mercato o alle contingenti difficoltà economiche del conduttore. Altri cambiamenti possono interessare la durata, le modalità di pagamento del canone (ad esempio la cadenza mensile, bimestrale o trimestrale), l’esclusione o l’inclusione di particolari oneri a carico di una delle parti, o la ridefinizione delle responsabilità in merito alle manutenzioni e alle migliorie sull’immobile. Tutte queste varianti possono essere inserite in un contratto di locazione già in essere, senza necessità di attendere la scadenza naturale del contratto, purché locatore e conduttore si accordino su ogni aspetto.
Una questione spesso delicata è stabilire in quali casi occorra registrare la scrittura integrativa, cioè il documento che enuncia le modifiche concordate. Nel sistema italiano, la registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria all’atto stesso della stipula, mentre una modifica successiva può comportare ulteriori adempimenti fiscali, soprattutto quando la variazione incide sull’ammontare del canone. Se la modifica comporta un aumento del canone, infatti, l’Agenzia delle Entrate richiede che la scrittura aggiuntiva venga registrata, poiché ciò implica un diverso calcolo delle imposte dovute: la base imponibile per il pagamento dell’imposta di registro, o per la cedolare secca, può mutare in rialzo, con conseguente adeguamento degli oneri fiscali. Al contrario, se il canone viene ridotto, la prassi consolidata e la giurisprudenza (ivi compresa la Corte di Cassazione) ritengono che non sussista l’obbligo di registrare la scrittura, poiché non vi è una “variazione in aumento” che comporta maggiore tassazione. In tal caso, le parti sono comunque libere di formalizzare la modifica in un atto scritto, controfirmato e datato, che avrà piena validità tra loro, senza ulteriori aggravi di imposte di registro.
Per quanto riguarda gli altri aspetti del contratto, come la modifica delle modalità di utilizzo dell’immobile, la rettifica dei termini in caso di sublocazione o lo slittamento della durata residua, non è previsto alcun obbligo generale di registrare la scrittura che rinegozia tali punti, a meno che non si determinino conseguenze fiscali di rilievo. Ciò non toglie che, per maggiore certezza, le parti possano scegliere di effettuare ugualmente la registrazione della scrittura integrativa, specie se si desidera ottenere una piena opponibilità a terzi o evitare interpretazioni controverse.
Se per analogia confrontiamo questa possibilità di modifica con gli istituti previsti in materia di vendita immobiliare, possiamo notare come la giurisprudenza, in riferimento al contratto preliminare di vendita, abbia affrontato i dubbi relativi all’apposizione di clausole condizionali. In particolare, si è discusso della validità di una clausola che subordinasse l’efficacia del preliminare all’erogazione di un mutuo (c.d. clausola sospensiva), chiedendosi se essa fosse una condizione meramente potestativa – e, in quanto tale, invalida – oppure una condizione mista, che dipende in parte dalla volontà del promissario acquirente, in parte da fattori estranei al suo controllo, come la discrezionalità della banca nell’erogare il finanziamento. La Cassazione, con sentenza n. 22046 del 2018, ha chiarito che si tratta di una condizione mista e non meramente potestativa, ritenendola lecita. Questo orientamento, esteso al contratto di locazione, conferma che anche in quest’ultimo tipo di accordo possono essere inserite clausole sospensive o risolutive, purché non sia rimesso alla sola volontà di una delle parti il perfezionamento o la caducazione dell’intero vincolo. Si potrebbe, ad esempio, pensare a una locazione che dipenda dal rilascio di determinate autorizzazioni o dalla disponibilità di alcuni requisiti soggettivi, condizione che, se non soddisfatta, implica la mancata efficacia del contratto.
Qualora il conduttore o il locatore fossero inadempienti rispetto agli accordi di modifica, si applicherebbero le regole generali in tema di responsabilità contrattuale. Tuttavia, occorre sottolineare che non sempre l’obbligo di compiere determinate attività corrisponde a un vero e proprio vincolo civilistico: in alcune situazioni, si può configurare una clausola di tipo potestativo-misto, tale per cui la parte interessata conserva libertà di agire o meno, con il rischio di non produrre gli effetti voluti. Nel caso della locazione, ove si desideri vincolare effettivamente il conduttore, per esempio, a effettuare certe riparazioni o a mettere in atto determinate procedure per fruire di agevolazioni (un caso analogo a quello del mutuo nella compravendita), sarebbe opportuno esplicitare tale obbligo nell’accordo, integrando il contratto di locazione già registrato con una clausola apposita che fissi tempi e modalità d’azione.
Un ulteriore aspetto da considerare riguarda la caparra o il deposito cauzionale, da non confondersi con la caparra confirmatoria della compravendita. Se, all’atto di modifica, si decidesse di variare l’importo della cauzione, o di modificare le condizioni per la sua restituzione, sarà necessario verificare in che modo tale modifica incida sui rapporti fiscali o sull’ammontare dell’imposta di registro, se dovuta. Generalmente, il deposito cauzionale non viene assoggettato a tassazione, sempre che mantenga la sua funzione di garanzia; tuttavia, anche in questo caso, la comunicazione all’Agenzia delle Entrate o la registrazione potrebbe essere prudente nel caso in cui si voglia rendere pubblica e incontestabile la nuova pattuizione.
In conclusione, la modifica di un contratto di locazione già registrato richiede anzitutto l’accordo di entrambe le parti e il perdurare del vincolo iniziale, ossia la circostanza che il contratto non sia già scaduto o terminato di fatto. Il passo successivo consiste nel formalizzare le nuove clausole, preferibilmente per scritto con una scrittura privata per la modifica del contratto, sottolineando gli aspetti oggetto di revisione (quali canone, modalità di utilizzo dell’immobile, eventuali obblighi integrativi). Se la modifica produce maggiori oneri fiscali, come un aumento del canone, diventa necessario registrare la scrittura aggiuntiva, mentre, in altri casi, non sussiste un obbligo di legge, pur potendo le parti scegliere la registrazione per una maggiore certezza giuridica. Questa possibilità di incidere su un accordo in corso di validità, pur rimanendo sottoposta al rispetto delle regole generali (consenso, forma scritta, eventuali richieste fiscali), garantisce alla locazione una flessibilità simile a quella riscontrabile negli accordi di compravendita, dove la giurisprudenza ha da tempo riconosciuto la liceità delle clausole sospensive o risolutive, purché siano equilibrate e non lesive degli interessi di chi non le ha potute controllare.